新型城鎮(zhèn)化利好中小城市房價

　　未來我國將推進新型城鎮(zhèn)化建設，以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)城互動、節(jié)約集約、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展為其基本特征。在此背景下，過去十年高速、粗獷式發(fā)展的國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)將面臨怎樣的挑戰(zhàn)與機遇?12月19日，企業(yè)家世紀論壇副主席、打的寶拼車網(wǎng)創(chuàng)新導師吳波做客證券時報網(wǎng)財苑社區(qū)(cy.stcn.com)，就上述問題與網(wǎng)友展開交流。

　　吳波認為，城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略必然導致房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生巨大而深刻的轉(zhuǎn)型，無論是企業(yè)組織形式、投資方向、開發(fā)技術、目標用戶定位，還是利潤率、風險機制、競爭領域等，都會出現(xiàn)明顯的變革。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型將在商業(yè)地產(chǎn)、居民住宅等多個領域深入地推進，其特征不僅體現(xiàn)于房產(chǎn)形式，更體現(xiàn)于投資區(qū)域、土地供給、組織形式、政策取向等諸多方面。

　　據(jù)了解，與國際社會比較，中國城鎮(zhèn)化的道路仍然漫長而艱難。1998年，世界的平均城市化水平(城市人口占總人口的比重)是46%，低收入國家為30%，中等收入國家為65%，高收入國家為77%，中國為31%，而整個東亞和太平洋地區(qū)則為34%。到2000年底，我國的城市化水平盡管上升為36.09%，但仍處在一個較低的發(fā)展水平，比低收入國家略高一點。中國正在全面建設小康社會，大幅度提高城鎮(zhèn)人口比重，逐步扭轉(zhuǎn)、縮小工農(nóng)差別、城鄉(xiāng)差別、地區(qū)差別是其中的重要目標之一。為此，推行新型城鎮(zhèn)化建設非常有必要。

　　在新型城鎮(zhèn)化的過程中，房地產(chǎn)公司如何緊跟政策的腳步，獲得最大化收益?吳波表示，一是要充分把握中小城市市場機遇;二是規(guī)避小城鎮(zhèn)在區(qū)劃調(diào)整方面的政策風險;三是關注好土地流轉(zhuǎn)政策演變動向;四是通過產(chǎn)業(yè)集聚研究，尋找人口集聚的黃金區(qū)位預先布局;五是在節(jié)能環(huán)保、綠色低碳、信息化方面強化開發(fā)特色。

　　吳波認為，一二線城市才是新型城鎮(zhèn)化的下一步熱點所在，因為相對于三四線城市、小城鎮(zhèn)而言，產(chǎn)業(yè)集聚、人口集聚等方面的規(guī)模特征決定了一二線城市恰好處于大型城市與三四線城市的聯(lián)結樞紐的地位，可以作為疏散大型、特大型城市產(chǎn)業(yè)和人口的目標，在吸納農(nóng)村人口方面也具有一定的優(yōu)勢。

　　談及現(xiàn)存的一些關于“泡沫”的爭論，吳波表示，二三線城市主要是供給泡沫，一線城市主要體現(xiàn)為需求泡沫，新型城鎮(zhèn)化為消除前者泡沫提供了契機。而就需求的規(guī)模啟動而言，他認為住宅開發(fā)會早于商鋪，雖然在黃金地段的商鋪有著很大的長期投資機會成本。http://www.lcwtgt.com/